در دنياي تجارت و در زمينه املاک، زمين و… قوانين خاصي وجود دارد که بر اساس نياز يا بر اساس شرايط موجود مي توان از آنها بهره گرفت، يکي از اين موارد سرقفلي مي‌باشد. در اين مطلب دعوي مطالبه سرقفلي و مطالب مربوط به آن را مي‌خوانيم
سندهاي سرقفلي به صورت دو نوع سرقفلي عادي و سرقفلي رسمي وجود دارند، که در زمينه سرقفلي عادي در واقع همه چيز به صورت شفاهي صورت گرفته و دو طرف با يکديگر قرارداد امضا مي کنند که مستاجر به کسب و پيشه بپردازد. ولي در سند رسمي اينگونه نبوده و همه چيز کتبا و رسما در دفاتر اسناد ثبت مي شود .
منظور از قراردادهاي استيجاري بعد از سال 1376چيست ؟ و رعايت چه نکاتي در آن ضروري است؟
از زمان لازم الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376اجاره کليه اماکن تجاري و محل کسب و پيشه که با قرارداد رسمي يا عادي تنظيم مي‌شود تابع اين قانون هستند، از اين رو روابط استيجاري قبل از اجراي اين قانون و نيز روابط ناشي از انتقال حقوق قانوني مستاجر سابق به مستاجر جديد با اجازه موجر در صورتي که قرارداد اوليه اجاره قبل از لازم الاجرا شدن قانون سال 1376باشد مشمول اين قانون نخواهد بود و بايد توجه داشت در مورد اسناد عادي قرارداد اجاره حتما بايد ضمن تعيين مدت اجاره، قرارداد در دو نسخه تنظيم شود و به امضاي موجر و مستاجر و دو نفر گواه که مورد اعتماد طرفين هستند نيز برسد و در مورد اماکن تجاري و کسب و پيشه هرگاه مالک، ملک تجاري خود را به اجاره واگذار کند، مي‌تواند مبلغي را تحت عنوان سرقفلي توافق و از مستاجر دريافت کند.
در قرارداد هاي اجاره موضوع قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 اگر مالک براساس حکم تخليه که توسط دادگاه صادر مي شود اقدام به تخليه ي ملک کند مستاجر در مواردي که مستحق دريافت حق سرقفلي است مي تواند همزمان با دادخواست تخليه از سوي موجر و يا پس از ان اقدام به طرح دعواي مطالبه ي سرقفلي کند
اگرمالک در پايان مدت قرارداد اجاره دادخواست تخليه نکند مستاجر مي تواند بدوا دادخواست مطالبه سرقفلي را به دادگاه تقديم کند مقدمه اين دادخواست اين است که مستاجر ملک را تخليه کرده باشد و به مالک تحويل دهد دادگاه با ارجاع پرونده به کارشناس رسمي بهاي سرقفلي را بر اساس قيمت عادله روز محاسبه مي کند
طرفين دعوا:
خواهان مستاجري است که مستحق دريافت سرقفلي است و خوانده مالک ملک است
مرجع صالح:
اگر مبلغ سرقفلي کمتر از 20 ميليون تومان باشد پرونده در شوراي حل اختلاف قابل طرح است واگر بيش از 20 ميليون باشد در دادگاه محل اقامت مالک يا محلي که ملک در ان واقع شده است قابل طرح است
نحوه اجراي طرح:
پس از محکوميت مالک به پرداخت وجه سرقفلي و قطعيت راي اجراييه صادر و به مالک ابلاغ مي شود اگر مالک ظرف 10 روز از تاريخ ابلاغ اجراييه اقدام به پرداخت مبلغ سرقفلي نکند مستاجر مي تواند اقدام به توقيف اموال مالک و تامين مبلغ سرقفلي از محل اموال توقيف شده کندوملکي که قبلا در تصرف مستاجر بوده نيز قابل توقيف است
دعوي مطالبه سرقفلي ريشه در عقيده‌ي دوگانگي سرقفلي و حق کسب و پيشه دارد و منشأ پيدايش اين دعوي ناشي از باور گروهي از حقوقدانان مبني بر تفاوت حق کسب و پيشه و تجارت و سرقفلي مي‌باشد؛ لذا براي پيشبرد هرچه بهتر اهداف عملي اين اثر، عقايد موافقان و مخالفان دعوي مطالبه سرقفلي و به عبارت ديگر نظر طرفداران وحدت يا دوگانگي سرقفلي و حق کسب و پيشه را بررسي مي‌کنيم.
حقوقداناني که سرقفلي و حق کسب و پيشه و تجارت را مفهوم واحدي مي‌دانند چنين استدلال مي‌کنند که چون قانون‌گذار در مورد اين دو قائل به تفاوت نشده است.
نتيجتاً اگر مستأجر مرتکب يکي از تخلف‌هاي مسقط حق کسب وپيشه گردد با توجه به وحدت سرقفلي و حق کسب و پيشه، حق مطالبه مبلغي تحت عنوان سرقفلي ندارد
و در اين باب نظريه اداره حقوقي قوه قضائيه شاهد استدلال خود مي‌کنند. که مقرر مي‌دارد مواردي که دادگاه ضمن صدور حکم تخليه‌ي محل کسب و پيشه يا تجارت، به پرداخت حق سرقفلي نيز حکم مي‌دهد،در مواد 15 و 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 تعيين شده است. بنابراين، صدور حکم بر تخليه‌ي محل کسب و پيشه يا تجارت به علت نپرداختن اجاره‌بها، يا به علت تعدي و تفريط در عين مستأجره و يا به علت محل فساد قرار دادن عين مستأجره، با تعيين حق سرقفلي براي مستأجر، ملازمه قانوني نداشته در اين موارد قانوناً مستأجر استحقاق دريافت چنين حقي را نخواهد داشت.
الف- در صورتي که مستاجر محل کسب و پيشه و تجارت به موجب اجاره‌نامه حق انتقال به غير داشته باشد مي‌تواند براي همان شغل يا شغل مشابه، منافع مورد اجاره را به ديگري منتقل کند.
ب- اگر در اجاره نامه حق انتقال به غير سلب شده يا اجاره نامه‌اي در بين نباشد و مالک راضي به اتقال به غير نباشد بايد در مقابل تخليه مورد اجاره، حق کسب و پيشه يا تجارت مستاجر را بپردازد و الا مستاجر حق دارد براي تنظيم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند در اين صورت دادگاه حکم به اجازه انتقال منافع مورد اجاره به غير و تنظيم سند انتقال در دفترخانه صادر مي کند در اين حالت مستاجر جديد از هر حيث نسبت به تمام شرايط اجاره قائم مقام مستاجر سابق است و البته هر گاه ظرف شش ماه از تاريخ ابلاغ حکم قطعي، مستاجر منافع مورد اجاره را با سند رسمي به مستاجر جديد منتقل نکند اين حکم بي‌اثر مي‌شود .
ج- اگر مستاجر بدون رعايت موارد فوق، مورد اجاره را به ديگري واگذار کند موجر حق درخواست تخليه را خواهد داشت و فرقي نمي‌کند که ملک تجاري در دست مستاجر باشد يا شخص ديگر، در اين حالت مستاجر يا متصرف با دريافت نصف حق کسب و پيشه بايد محل را تخليه کند.
د- اگر محل کسب براي شغل معيني براي مثال نجاري اجاره داده شود و مستاجر بدون رضايت موجر شغل خود را به خياطي تغيير دهد موجر حق فسخ و تخليه ملک تجاري را خواهد داشت وتفاوتي نمي‌کند که ملک در دست مستاجر است يا در تصرف شخصي ديگر و در اين حالت به مستاجر يا متصرف حق کسب و پيشه تعلق نمي‌گيرد.
مطالب جامع تر را از اينجا بخوانيد
درباره این سایت